2007年3月份沈阳市房地产市场分析报告

一、3月份沈阳市商品房市场基本情况

（一）商品房市场总体运行情况

1、商品房批准预售和累计可售情况

3月份，全市商品房批准预售面积为33.39万平方米，其中商品住宅批准预售面积为27.17万平方米，同比分别增长12.00％和4.14％，目前我市商品房市场供应情况依然旺盛。从月度环比数据看，本月我市商品房的批准预售面积较上个月小幅上涨1.61个百分点，而由于本月我市非商品住宅批准入市面积加大，商品住宅的批准预售面积较上月出现小幅下降，下降了3.69个百分点。（参见图1）

图1：沈阳市商品房、商品住宅批准预售面积月度走势图

截至3月末，全市商品房累计可售面积为937.95万平方米，其中商品住宅累计可售面积为560.77万平方米，同比分别增长15.73％和10.65％。由于当月商品房和商品住宅的批准入市面积均小于实际登记销预售面积，因此吸纳了部分商品房及商品住宅的累计可售面积，累计可售面积分别比上个月小幅下降了1.17个百分点和1.64个百分点。从3月末我市商品房累计可售面积构成看，商品住宅所占比例为59.79％，累计可售面积比例继续下降。对比1－3月商品住宅累计销售情况，全市登记销售商品住宅所占比例为84.32%。一方面说明，我市商品住宅市场需求依然旺盛；另一方面也说明我市累计可售商品住宅的比例偏低，需要逐步改善商品住宅供应结构，缓解商品住宅可供销售与市场需求之间的矛盾。

2、商品房实际登记销售情况

3月份，全市商品房实际登记销售面积为43.99万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为36.55万平方米，环比分别下降6.64％和9.89％，交易量略低于上个月。由于我市1、2月份市场交易旺盛，加之4月份举办房交会分流部分交易量等因素影响，本月我市商品房和商品住宅的交易量同比减少。今年1－3月份，我市商品房实际登记销售面积186.51万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积157.27万平方米，同比依次增长40.36%和46.82%，今年我市商品房及商品住宅销售状况依然旺盛。（参见图2）

图2：沈阳市商品房、商品住宅实际登记销售面积月度走势图

3、不同物业类型商品房销售结构

从全市不同物业类型商品房销售结构表可以看出，与去年同期相比，普通住宅、网点以及办公用房和写字楼类物业的销售面积都有所下降，下降幅度分别为41.60%、49.94％和87.30％；别墅、车库及其它类物业的销售面积则有所增加，同比分别增长16.67％和2.05％。由于非普通住宅类物业的销售面积较小，因此月度同比变化幅度较大。3月份全市商品住宅成交面积占总量的82.77％，比上个月增加了3.30个百分点。（参见表1）

表1：       2007年3月沈阳市不同物业类型商品房销售结构表

项 目 类 别			销预售面积（万平方米）	同比增长 （％）	所占比例 （％）
商  品  房  总  计			43.99	-42.56	100.00
其 中	住 宅	小  计	36.55	-41.49	83.09
		普通住宅	36.41	-41.60	82.77
		别墅	0.14	16.67	0.32
	网  点		4.06	-49.94	9.23
	办公用房、写字楼		0.39	-87.30	0.89
	车库及其它		2.99	2.05	6.79

4、不同套型商品住宅供求结构

从3月份全市商品住宅批准预售的情况看，90平方米以下套型商品住宅面积合计为11.01万平方米，占批准预售商品住宅面积的40.52％；90－120平方米套型商品住宅面积合计为6.53万平方米，占批准预售商品住宅面积的24.04％；120－144平方米套型的商品住宅面积合计为8.58万平方米，占批准预售商品住宅面积的31.58％；144平方米以上套型的商品住宅面积合计为1.05万平方米，占批准预售商品住宅面积的3.86％。

从3月份全市商品住宅登记销售情况来看，90平方米以下套型的商品住宅销售面积合计为13.92万平方米，占登记销售面积的38.08％；90－120平方米套型的商品住宅销售面积合计为12.85万平方米，占登记销售面积的35.16％；120－144平方米套型的商品住宅销售面积合计为6.81万平方米，占登记销售面积的18.63％；144平方米以上套型的商品住宅销售面积合计为2.97万平方米，占登记销售面积的8.13％。

从不同套型商品住宅供求结构看，60平方米以下套型和120－144平方米套型的商品住宅供应比例分别高于销售比例4.65个百分点和12.95个百分点；60－90平方米套型、90－120平方米套型和144平方米以上套型的商品住宅供应比例分别低于销售比例2.21个百分点、11.12个百分点和4.27个百分点。对比上个月数据，本月我市加大了大中户型商品住宅的入市比例，120－144平方米商品住宅的入市比例较上个月增加了11.30％，而60－90平方米商品住宅入市比例较上个月减少17.14%。除144平方米以上套型的商品住宅外，其他套型商品住宅的销售比例与上个月相比则变化不大，市场的运行比较平稳。（参见表2）

表2：       2007年3月沈阳市不同套型商品住宅供销结构表

套型面积	上市面积 （万平方米）	所占比例 （%）	销售面积 （万平方米）	所占比例 （%）
≤60㎡	3.56	13.10	3.09	8.45
60㎡－90㎡	7.45	27.42	10.83	29.63
90㎡－120㎡	6.53	24.04	12.85	35.16
120㎡－144㎡	8.58	31.58	6.81	18.63
>144㎡	1.05	3.86	2.97	8.13
合  计	27.17	100.00	36.55	100.00

5、不同价位商品住宅供求结构

从3月份全市不同价位商品住宅的批准预售情况看，2000－3000元/平方米的商品住宅面积为6.38万平方米，占批准预售面积的23.49％；3000－4000元/平方米的商品住宅面积为7.52万平方米，占批准预售面积的27.68％；4000－5000元/平方米的商品住宅面积为6.02万平方米，占批准预售面积的22.16％，这三个价格区间的商品住宅上市面积所占比例均较大，占总预售面积的七成左右。

从3月份全市不同价位商品住宅实际登记销售情况看，3000－4000元/平方米的商品住宅销售面积为12.51万平方米，占登记销售面积的34.23％；2000－3000元/平方米的商品住宅销售面积为10.31万平方米，占登记销售面积的28.21％，这两个价格段销售面积所占比例均较大，成为市场的主流消费价格。

从不同价位商品住宅供求结构对比情况看，我市价格段在2000－3000元/平方米的商品住宅及3000－4000元/平方米的商品住宅供应比例均低于销售比例，呈现出供不应求的态势。而价格段在2000元/平方米以下及4000元/平方米以上的各价格段的商品住宅的供应比例均高于销售比例，呈现出不同程度的供应过剩的态势。与上个月相比，各个价格段商品住宅的供应比例和销售比例变化不大，商品住宅的供求结构基本处于平衡状态。（参见表3）

表3：          2007年3月沈阳市不同价位商品住宅供销结构表

价格类别 （元/平方米）	上市面积   （万平方米）	所占比例 （%）	销售面积 （万平方米）	所占比例 （%）
2000以下	3.24	11.92	2.96	8.10
2000－3000	6.38	23.49	10.31	28.21
3000－4000	7.52	27.68	12.51	34.23
4000－5000	6.02	22.16	7.28	19.92
5000－6000	3.17	11.67	2.51	6.87
6000以上	0.84	3.08	0.98	2.67
合  计	27.17	100.00	36.55	100.00

6、商品房价格运行情况

3月份，全市商品房销售均价为3373元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3572元/平方米，分别比去年同期下降了0.72％和3.03％，全市商品房销售均价与上个月相比下降了3.07％，市区商品房销售均价与上个月相比下降3.85%。3月份，全市商品住宅销售均价为3065元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3310元/平方米，分别比去年同期上涨了2.01％和1.98％，比上个月分别下降了5.95％和4.89％。从总体涨幅变化情况可以看出，3月份我市商品房和商品住宅销售均价运行态势基本平稳。（参见图3、图4）

图3：沈阳市商品房销售均价月度走势图

图4：沈阳市商品住宅销售均价月度走势图

3月份，全市不同类型的物业中，普通商品住宅的销售均价为3054元/平方米，与上个月相比下降6.00％；别墅的销售均价为5927元/平方米，与上个月相比下降6.44％；网点的销售均价为4575元/平方米，与上个月相比上涨9.37％；办公用房、写字楼的销售均价为4471元/平方米，与上个月相比大幅下降30.95％；车库及其它类物业的销售均价为5370元/平方米，与上个月相比大幅上涨70.26％，本月非普通住宅类物业的销售均价波动幅度均较大。（参见图5）

图5：2007年3月沈阳市不同类型物业销售均价对比图

（二）商品房市场区域运行情况

1、不同区域商品房销售情况

3月份，全市商品房销售面积排在前三位的分别为于洪区、铁西新区和大东区，其销售面积依次为9.15万平方米、6.81万平方米和6.05万平方米，与去年同期相比分别下降了21.50％、51.59％和25.91％；其中商品住宅销售面积排在前三位的为于洪区、大东区和铁西新区，其销售面积依次为8.45万平方米、5.29万平方米和4.61万平方米，与去年同期相比分别下降了22.25％、21.38％和58.46％。从今年前三个月的销售数据看，目前我市商品住宅的销售热点主要集中在西部的于洪区、铁西新区和东部的大东区，这三个区域商品住宅销售面积占全市商品住宅销售面积的五成左右。（参见表4）

表4：2007年3月沈阳市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比表

区、县（市）	商品房		商品住宅
	销售面积 （万平方米）	同比增长 （％）	销售面积 （万平方米）	同比增长 （％）
沈河区	1.95	-35.68	1.42	-18.03
和平区	5.20	5.65	4.15	63.41
皇姑区	3.28	-67.20	2.50	-64.08
铁西新区	6.81	-51.59	4.61	-58.46
大东区	6.05	-25.91	5.29	-21.38
东陵区	3.90	-58.06	3.56	-59.33
于洪区	9.15	-21.50	8.45	-22.25
浑南新区	2.13	-42.22	1.53	-47.52
苏家屯区	1.80	-21.63	1.69	-22.68
新城子区	2.22	-58.48	2.01	-62.46
新民市	1.47	-53.06	1.31	-52.54
辽中县	0.01	-96.24	0.01	-96.24
法库县	--	--	--	--
康平县	0.01	-78.30	0.01	19.72

注：本月法库县商品房、商品住宅均无成交。

2、不同区域商品房价格运行情况

3月份，全市商品房销售均价最高的区域为沈河区，销售均价为6315元/平方米；和平区次之，商品房销售均价为4656元/平方米。市内八区中，于洪区的商品房销售均价最低，为2929元/平方米。与上个月相比，只有沈河区、和平区的商品房销售均价有所上涨，其他市内六区的商品房销售均价都有所下降。从近一年的我市市内八区商品房销售均价月度走势图可以看出，沈河区及和平区的商品房销售均价月度波动幅度较大，其他市内六区的商品房销售均价走势相对比较平稳。（参见图6、图7）

图6：2007年3月沈阳市各区、县（市）商品房销售均价对比图

图7：沈阳市内八区商品房销售均价月度走势图

3月份，全市商品住宅销售均价最高的三个区域分别为沈河区、和平区和浑南新区，销售均价依次为4880元/平方米、4229元/平方米和3628元/平方米，其中沈河区及和平区比上个月下降了5.29％和1.10%，浑南新区比上个月上涨了12.67%。东陵区和于洪区为本月市内八区中商品住宅销售均价最低的区域，销售均价分别为2785元/平方米和2884元/平方米。与上个月相比，除浑南新区外，其他市内区域商品住宅销售均价都出现了不同程度的下降。（参见图8、图9）

 

图8：2007年3月沈阳市各区、县（市）商品住宅销售均价对比图

图9：沈阳市内八区商品住宅销售均价月度走势图

二、3月份沈阳市存量房市场基本情况

（一）存量房市场总体运行情况

1、存量房转让成交情况

3月份，全市存量房转让面积为34.29万平方米、成交金额为7.05亿元、成交套数为3413套，同比分别下降了15.35％、20.68％和37.30％；其中存量住宅转让面积为20.87万平方米、成交金额为4.66亿元、成交套数为3233套，同比分别下降了29.46％、30.62％和35.99％，今年3月份我市存量房市场各项交易指标较去年同期均有所下降。从环比数据看，我市存量房市场各项交易指标较上个月均有所上涨，非存量住宅的转让面积和金额继续增加。（参见图10）

图10：全市各月存量房、存量住宅转让面积对比图

2、存量房价格运行情况

3月份，全市存量房转让平均价格为2056元/平方米，存量住宅转让平均价格为2234元/平方米，与去年同期相比，存量房及存量住宅的转让均价依次下降6.30％和1.66％。从本月与上月对比情况看，存量房的转让均价下降了4.99％，存量住宅的转让均价下降了1.67％。总体来看，目前我市存量房和存量住宅转让价格基本保持平稳运行态势。（参见图11）

图11：沈阳市存量房市场转让均价月度走势图

（二）存量房市场区域运行情况

1、不同区域存量房转让成交情况

3月份，全市存量房转让面积排在前三位的分别为铁西新区、大东区和皇姑区，转让面积依次为8.34万平方米、5.22万平方米和4.66万平方米，铁西新区和皇姑区同比增长了81.89％和2.49％，而大东区同比下降7.72％；存量住宅转让面积排在前三位的依然为铁西新区、皇姑区和大东区，转让面积依次为3.12万平方米、3.10万平方米和3.07万平方米，同比分别下降了26.22％、27.03％和37.25％。本月我市市内八区存量住宅转让面积较去年同期均出现不同程度的下降。（参见表5）

 

 

 

 

 

 

 

表5：2007年3月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让面积对比表

区、县（市）	存量房		存量住宅
	转让面积 （万平方米）	同比增长 （％）	转让面积 （万平方米）	同比增长 （％）
沈河区	3.12	-26.91	2.21	-8.42
和平区	3.74	-2.74	2.42	-24.60
皇姑区	4.66	2.49	3.10	-27.03
铁西新区	8.34	81.89	3.12	-26.22
大东区	5.22	-7.72	3.07	-37.25
东陵区	2.12	-51.92	1.39	-43.39
于洪区	2.30	-27.51	1.92	-26.41
浑南新区	0.02	-96.20	0.02	-17.95
苏家屯区	1.20	-50.48	0.92	-15.28
新城子区	0.64	-62.16	0.58	-61.82
新民市	1.49	25.60	0.84	-23.82
辽中县	0.93	-67.79	0.82	-13.04
法库县	0.22	-56.57	0.22	-56.57
康平县	0.29	-61.49	0.24	-31.38

2、不同区域存量房价格运行情况

从市内八区存量房转让均价对比情况看，3月份，沈河区的存量房转让均价最高，为3910元/平方米，与上个月相比上涨了26.91％；铁西新区的存量房转让均价最低，为1512元/平方米，与上个月相比下降了21.29％。从市内八区存量住宅转让均价对比情况看，浑南新区的存量住宅转让均价最高，为3035元/平方米，较上个月小幅上涨了0.58％；于洪区的存量住宅转让均价最低，为1978元/平方米，较上个月上涨了1.80％。（参见图12、图13）

图12：2007年3月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让均价对比图

 

图13：沈阳市内八区存量住宅转让均价月度走势图

三、当前我市房地产市场基本运行态势

根据2007年3月我市商品房销售和存量房转让的各方面具体情况可以看出，目前全市房地产销售市场呈现出以下运行特点：一是由于1－3月份是传统销售淡季及4月份即将举办房交会分流部分交易量的影响，商品住宅销售量与上个月相比下降9.89%。。二是存量房和存量住宅的转让面积、金额、套数等指标与去年同期相比有所减少。三是商品住宅供应结构逐步改善，1－3月全市批准预售的商品住宅平均套型面积为88.23平方米，比去年同期下降10.77平方米，比1-2月下降了0.67平方米。四是各项价格指标涨跌互现，价格基本保持平稳运行的状态，商品住宅销售均价同比小幅上涨2.01%，环比下降3.07%；存量住宅转让均价同比下降了1.66％，环比下降13.67%。总体来看，3月份我市商品住宅市场销售比较温和，但供求结构趋向合理，存量住宅同比指标间歇性下降，但住宅价格仍然平稳运行，预计房交会的召开会使我市房地产市场迅速升温，房地产销售持续旺盛。