2007年2月份沈阳市房地产市场分析报告

一、2月份沈阳市商品房市场基本情况

（一）商品房市场总体运行情况

1、商品房批准预售和累计可售情况

2月份，全市商品房批准预售面积为32.86万平方米，其中商品住宅批准预售面积为28.21万平方米，同比分别增长116.18％和117.00％，一方面由于去年同期我市商品房和商品住宅批准入市面积较少，使得今年同比出现较大增幅；另一方面也说明我市今年商品房市场供应状况更加旺盛。从本月与上月环比数据看，受春节假期以及2月份工作日较少等因素的影响，本月商品房和商品住宅的批准预售面积均出现了一定幅度的下降，分别减少了16.17％和15.92％。（参见图1）

图1：沈阳市商品房、商品住宅批准预售面积月度走势图

截至2月末，全市商品房累计可售面积为948.55万平方米，其中商品住宅累计可售面积为570.14万平方米，同比分别增长10.65％和4.97％。由于本月商品房和商品住宅的批准入市面积均小于实际登记销预售面积，因此本月我市商品房及商品住宅的累计可售面积与上月环比分别小幅下降了1.48％和2.12％。从2月末我市商品房累计可售面积构成看，商品住宅所占比例为60.11％，较上个月减少了0.39％，目前我市商品房累计可售面积中，商品住宅面积比例继续有所降低。从与商品住宅销售对比情况看，我市累计可售商品住宅面积比例低于同期（1－2月累计）全市登记销售商品住宅所占比例24.6个百分点，这一方面说明我市商品住宅需求旺盛，远远高于非商品住宅的需求；另一方面也说明我市可售商品住宅的比例偏低，需要逐渐改善商品房累计可售供应结构与市场需求存在的差距。

2、商品房实际登记销售情况

2月份，全市商品房实际登记销售面积为47.12万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为40.56万平方米，环比上月分别下降了50.61％和49.40％。由于在春节期间市民的消费需求会有所转移，对房地产市场的关注程度较往月要低，因此环比数据出现了一定的下降，但与去年2月份相比，我市商品房及商品住宅的实际登记销售面积依旧分别增长了67.69％和69.85％，这说明今年我市商品房及商品住宅销售状况要好于去年。（参见图2）

图2：沈阳市商品房、商品住宅实际登记销售面积月度走势图

3、不同物业类型商品房销售结构

从全市不同物业类型商品房销售结构表可以看出，与去年同期相比，普通住宅、网点以及办公用房和写字楼类物业的销售面积都有所增长，增长幅度分别为70.23％、85.59％和512.62％；别墅、车库及其它类物业的销售面积则有所减少，减少幅度分别为60.48％和72.71％。由于非普通住宅类物业的销售面积较少，因此其月度同比涨跌幅度变化较大。2月份全市商品住宅成交面积占总量的86.08％，比上个月增加了2.05个百分点。（参见表1）

表1：       2007年2月沈阳市不同物业类型商品房销售结构表

项 目 类 别			销预售面积（万平方米）	同比增长 （％）	所占比例 （％）
商  品  房  总  计			47.12	67.85	100.00
其 中	住 宅	小  计	40.56	69.85	86.08
		普通住宅	40.44	70.23	85.82
		别  墅	0.12	－60.48	0.26
	网  点		3.97	85.59	8.42
	办公用房、写字楼		2.12	512.62	4.50
	车库及其它		0.47	－72.71	1.00

4、不同套型商品住宅供求结构

从2月份全市商品住宅批准预售的情况看，90平方米以下套型的商品住宅面积合计为13.65万平方米，占批准预售商品住宅面积的48.39％；90－120平方米套型的商品住宅面积合计为6.96万平方米，占批准预售商品住宅面积的24.67％；120－144平方米套型的商品住宅面积合计为5.72万平方米，占批准预售商品住宅面积的20.28％；144平方米以上套型的商品住宅面积合计为1.88万平方米，占批准预售商品住宅面积的6.66％。从2月份全市商品住宅登记销售情况看，90平方米以下套型的商品住宅销售面积合计为14.58万平方米，占登记销售面积的35.95％；90－120平方米套型的商品住宅销售面积合计为13.39万平方米，占登记销售面积的33.01％；120－144平方米套型的商品住宅销售面积合计为6.46万平方米，占登记销售面积的15.93％；144平方米以上套型的商品住宅销售面积合计为6.13万平方米，占登记销售面积的15.11％。从以上供求结构对比情况看，60－90平方米套型和120－144平方米套型的商品住宅供应比例分别高于销售比例16.85个百分点和4.35个百分点；60平方米以下套型、90－120平方米套型和144平方米以上套型的商品住宅供应比例则分别低于销售比例4.41个百分点、8.34个百分点和8.45个百分点，不同套型商品住宅的供应结构和销售结构略有差距。从与上个月的对比数据看，本月我市加大了中小户型商品住宅的入市比例， 60－90平方米商品住宅的入市比例较上个月增加了18.99％；而不同套型商品住宅的销售比例与上个月相比则变化不大，各面积区间商品住宅销售比例变化幅度保持在5％以内，市场的运行比较平稳。（参见表2）

表2：       2007年2月沈阳市不同套型商品住宅供销结构表

套型面积	上市面积 （万平方米）	所占比例 （%）	销售面积 （万平方米）	所占比例 （%）
≤60㎡	1.08	3.83	3.34	8.24
60㎡－90㎡	12.57	44.56	11.24	27.71
90㎡－120㎡	6.96	24.67	13.39	33.01
120㎡－144㎡	5.72	20.28	6.46	15.93
>144㎡	1.88	6.66	6.13	15.11
合  计	28.21	100.00	40.56	100.00

5、不同价位商品住宅供求结构

从2月份全市不同价位商品住宅的批准预售情况看，3000－4000元/平方米的商品住宅面积为8.61万平方米，占批准预售面积的30.52％；2000－3000元/平方米的商品住宅面积为7.83万平方米，占批准预售面积的27.76％，两者所占比例均较大。从2月份全市不同价位商品住宅实际登记销售情况看，3000－4000元/平方米的商品住宅销售面积为14.13万平方米，占登记销售面积的34.84％；2000－3000元/平方米的商品住宅销售面积为10.26万平方米，占登记销售面积的25.30％，两者所占比例也均较大。从不同价位商品住宅供求结构对比情况看，除5000－6000元/平方米价位商品住宅的供应比例略高于实际销售比例4.35个百分点外，我市其它各价位段的商品住宅供应比例与实际销售比例基本保持一致。与上个月相比，各个价位段商品住宅的供应比例和销售比例也变化不大，商品住宅的供求结构基本处于平衡状态。本月我市实际登记销售的商品住宅无7000元/平方米价位以上的。（参见表3）

表3：          2007年2月沈阳市不同价位商品住宅供销结构表

价格类别 （元/平方米）	上市面积   （万平方米）	所占比例 （%）	销售面积 （万平方米）	所占比例 （%）
2000以下	3.44	12.19	5.32	13.12
2000－3000	7.83	27.76	10.26	25.30
3000－4000	8.61	30.52	14.13	34.84
4000－5000	4.64	16.45	7.46	18.39
5000－6000	2.86	10.14	2.35	5.79
6000以上	0.83	2.94	1.04	2.56
合  计	28.21	100.00	40.56	100.00

6、商品房价格运行情况

2月份，全市商品房销售均价为3480元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3715元/平方米，分别比去年同期下降了2.38％和4.38％，全市商品房销售均价与上个月相比微幅下降了1.05％，市区商品房销售均价与上个月基本持平。2月份，全市商品住宅销售均价为3259元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3480元/平方米，分别比去年同期上涨了5.44％和3.66％，比上个月分别上涨了1.31％和2.17％。从总体涨幅变化情况可以看出，2月份我市商品房和商品住宅销售均价运行态势基本平稳。（参见图3、图4）

图3：沈阳市商品房销售均价月度走势图

图4：沈阳市商品住宅销售均价月度走势图

2月份，全市不同类型的物业中，普通商品住宅的销售均价为3249元/平方米，与上个月相比微幅上涨了1.03％；别墅的销售均价为6335元/平方米，与上个月相比大幅上涨了58.45％；网点的销售均价为4183元/平方米，与上个月相比下降了19.29％；办公用房、写字楼的销售均价为6475元/平方米，与上个月相比上涨了26.17％；车库及其它类物业的销售均价为3154元/平方米，与上个月相比下降了36.01％，本月非普通住宅类物业的销售均价波动幅度均较大。（参见图5）

图5：2007年2月沈阳市不同类型物业销售均价对比图

（二）商品房市场区域运行情况

1、不同区域商品房销售情况

2月份，全市商品房销售面积排在前三位的分别为于洪区、铁西新区和大东区，其销售面积依次为9.71万平方米、9.22万平方米和4.94万平方米，与去年同期相比分别上涨了90.52％、106.67％和63.69％；商品住宅销售面积排在前三位的同样为于洪区、铁西新区和大东区，其销售面积依次为9.09万平方米、7.46万平方米和4.44万平方米，与去年同期相比分别上涨了96.54％、100.47％和59.07％。从今年前两个月的销售数据看，我市目前商品住宅的销售热点主要集中在西部的于洪区和铁西新区，两区的商品住宅销售面积占全市商品住宅销售面积的四成以上。（参见表4）

表4：2007年2月沈阳市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比表

区、县（市）	商品房		商品住宅
	销售面积 （万平方米）	同比增长 （％）	销售面积 （万平方米）	同比增长 （％）
沈河区	1.36	12.75	1.06	14.29
和平区	4.03	53.45	3.50	258.50
皇姑区	2.68	－31.54	2.11	－40.94
铁西新区	9.22	106.67	7.46	100.47
大东区	4.94	63.69	4.44	59.07
东陵区	3.80	117.35	3.27	111.72
于洪区	9.71	90.52	9.09	96.54
浑南新区	3.96	185.29	3.68	185.52
苏家屯区	0.82	－32.08	0.78	－34.15
新城子区	3.97	172.25	2.76	101.75
新民市	2.42	44.83	2.24	39.46
辽中县	0.15	708.65	0.15	708.65
法库县	0.05	－82.78	0.02	－93.01
康平县	0.02	——	0.01	——

注：康平县去年同期商品房、商品住宅均无成交。

2、不同区域商品房价格运行情况

2月份，全市商品房销售均价最高的区域为沈河区，销售均价为6308元/平方米；和平区次之，商品房销售均价为4575元/平方米。市内八区中，于洪区的商品房销售均价最低，为2958元/平方米。与上个月相比，沈河区、东陵区、于洪区和浑南新区的商品房销售均价有所上涨，和平区、皇姑区、铁西新区和大东区的商品房销售均价则都有所下降。从近一年的我市市内八区商品房销售均价月度走势图可以看出，沈河区及和平区的商品房销售均价月度波动幅度较大，其他市内六区的商品房销售均价走势相对比较平稳。（参见图6、图7）

图6：2007年2月沈阳市各区、县（市）商品房销售均价对比图

图7：沈阳市内八区商品房销售均价月度走势图

2月份，全市商品住宅销售均价最高的三个区域分别为沈河区、和平区和大东区，销售均价依次为5183元/平方米、4276元/平方米和3734元/平方米，其中沈河区和大东区比上个月上涨了3.89％和6.22％，和平区比上个月下降了18.08％。于洪区为本月市内八区中商品住宅销售均价最低的区域，为2884元/平方米，较上个月上涨了6.38％。与上个月相比，和平区、皇姑区和铁西新区的商品住宅销售均价有所上涨，其他市内五区的商品住宅销售均价则出现了不同程度的下降。（参见图8、图9）

 

图8：2007年2月沈阳市各区、县（市）商品住宅销售均价对比图

图9：沈阳市内八区商品住宅销售均价月度走势图

二、2月份沈阳市存量房市场基本情况

（一）存量房市场总体运行情况

1、存量房转让成交情况

2月份，全市存量房转让面积为31.05万平方米、成交金额为6.72亿元、成交套数为3305套，同比分别增长了34.47％、20.21％和25.67％；其中存量住宅转让面积为20.47万平方米、成交金额为4.65亿元、成交套数为3047套，同比分别增长了25.97％、31.73％和22.27％，今年我市存量房市场交易较去年更为活跃，各项指标均保持了高速的增长。从环比数据看，受春节假期的影响，我市存量住宅的交易状况较上个月出现了一定幅度的下降，但存量房的成交面积以及成交金额的下降幅度则较小。由于本月转让的非存量住宅的面积普遍较大，因此尽管本月存量房成交面积与上个月基本持平，但成交套数的环比下降幅度则有所偏大。（参见图10）

 

 

 

图10：全市各月存量房、存量住宅转让面积对比图

2、存量房价格运行情况

2月份，全市存量房转让平均价格为2164元/平方米，存量住宅转让平均价格为2272元/平方米，与去年同期相比，存量房转让均价下降了10.62％，存量住宅转让均价则上涨了4.60％。从本月与上月环比情况看，存量房的转让均价下降了3.18％，存量住宅的转让均价上涨了6.47％。本月存量房转让均价同比以及环比都出现了下降，而存量住宅转让均价同比以及环比都出现了一定幅度的增长，使得本月我市存量房及存量住宅的转让均价与去年同期相比差距有所缩小。总体来看，目前我市存量房和存量住宅转让价格基本保持平稳运行态势。（参见图11）

图11：沈阳市存量房市场转让均价月度走势图

（二）存量房市场区域运行情况

1、不同区域存量房转让成交情况

2月份，全市存量房转让面积排在前三位的分别为铁西新区、和平区和皇姑区，其转让面积依次为6.18万平方米、4.47万平方米和4.18万平方米，同比分别增长了68.64％、22.95％和71.90％；存量住宅转让面积排在前三位的分别为铁西新区、皇姑区及和平区，其转让面积依次为3.18万平方米、2.98万平方米和2.64万平方米，同比分别增长了22.74％、49.03％和22.49％。在我市市内八区中，只有东陵区和浑南新区的存量住宅转让面积较去年同期有所减少。（参见表5）

表5：2007年2月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让面积对比表

区、县（市）	存量房		存量住宅
	转让面积 （万平方米）	同比增长 （％）	转让面积 （万平方米）	同比增长 （％）
沈河区	4.08	72.83	2.58	25.03
和平区	4.47	22.95	2.64	22.49
皇姑区	4.18	71.90	2.98	49.03
铁西新区	6.18	68.64	3.18	22.74
大东区	2.91	14.07	2.57	21.14
东陵区	1.66	9.46	1.11	－13.99
于洪区	3.27	195.62	1.53	39.52
浑南新区	0.00	－88.68	0.00	－88.68
苏家屯区	0.89	14.59	0.85	30.71
新城子区	1.21	33.78	0.92	11.08
新民市	0.59	33.27	0.59	33.27
辽中县	0.66	－70.50	0.59	97.18
法库县	0.52	－61.67	0.52	－17.79
康平县	0.44	415.19	0.42	675.69

2、不同区域存量房价格运行情况

从市内八区存量房转让均价对比情况看，2月份，沈河区的存量房转让均价最高，为3081元/平方米，与上个月相比下降了10.49％；于洪区的存量房转让均价最低，为1370元/平方米，与上个月相比下降了20.12％。从市内八区存量住宅转让均价对比情况看，沈河区的存量住宅转让均价最高，为3082元/平方米，较上个月小幅上涨了1.15％；于洪区的存量住宅转让均价最低，为1943元/平方米，较上个月上涨了5.43％。从总体情况看，本月我市市内八区的存量住宅转让均价都呈现小幅上涨的态势。（参见图12、图13）

图12：2007年2月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让均价对比图

图13：沈阳市内八区存量住宅转让均价月度走势图

三、当前我市房地产市场基本运行态势

根据2007年2月我市商品房销售和存量房转让的各方面具体情况可以看出，目前全市房地产销售市场呈现出以下运行特点：一是尽管受春节假期影响，我市商品房、商品住宅的批准入市量和实际销售量环比有所下降，但与去年同期相比仍保持了大幅度增长的态势，商品房和商品住宅新入市面积同比分别增长116.18％和117.00％；实际登记销预售面积同比分别增长了67.69％和69.85％，供需状况较去年更为活跃。二是存量房和存量住宅的转让面积、金额、套数等指标与去年同期相比继续保持大幅度的增长。三是商品住宅供应结构逐步改善，1－2月全市批准预售的商品住宅平均套型面积为88.90平方米，比去年同期下降14.60平方米。四是各项价格指标涨跌互现，价格基本保持平稳运行的状态，其中商品住宅销售均价同比上涨了4.38％，存量住宅转让均价同比上涨了4.60％。总体来看，2月份我市商品住宅市场供需两旺，供求结构趋向合理，存量住宅交易日趋活跃，住宅价格稳中有升，房地产市场继续保持健康稳定的发展态势。