2006年沈阳市房地产市场分析报告

2006年，“国八条”的余音未消，“国六条”的全面出台使我市房地产市场再一次面临严峻的考验。今年可谓是国家对房地产调控力度最为严厉的一年，随着“国六条”细则的逐渐落实，目前我市房地产供求总量基本平衡、结构趋于合理，房价运行平稳，继续保持平稳、较快的发展态势。

一、2006年沈阳市房地产市场综述

1、我市房地产投资规模不断扩大，房地产投资占固定资产投资比例合理

沈阳市统计局数据显示，2006年我市房地产开发规模较去年同期出现大幅增长，增长了30.2个百分点，我市房地产投资规模正在进一步扩大。今年1-12月，我市房地产投资占固定资产投资的比重为30.07%，目前这一比例比较合理

2、商品房入市量与销售量继续增长，市场需求量旺盛

2006年，我市商品房市场持续活跃，商品房的入市量和销售量较去年同期均出现较大幅度的增长，我市全年商品房批准入市面积1257.26万平方米，同比增长37.22个百分点。商品房登记销售面积1107.21万平方米，同比增长15.26个百分点。目前，我市房地产市场上呈现出供需两旺的良好态势。

3、我市商品住宅销售结构不断优化，供给结构基本合理

2006年我市商品住宅户均供给面积为89.77平方米，比2005年减少5.6平方米，我市商品住宅的供给结构正趋于合理化，有效落实了国家的宏观调控政策。另外，2006年我市商品住宅户均成交面积为92.88，比2005年减少6.83平方米，商品住宅销售结构正在不断优化。另外，从不同套型、不同价位商品住宅销售结构看，中低价位、中小户型的商品住宅是我市房地产市场的主流需求类型。

4、商品住宅成交热点区域向郊区化转移

随着于洪区、东陵区和沈北新区迅速发展，加大了我市房地产市场郊区城市化建设的进程，2006年我市楼盘热销区域已经向郊区转移。由于市中心较高的房价及土地资源的稀缺，二环外区域逐渐成为我市商品住宅销售的热点。

5、我市房地产价格保持稳定

2006年我市商品房销售均价为3420元/平方米，比去年同期微幅上涨2.61个百分点；其中商品住宅销售均价为3222元/平方米，比去年同期增长3.60个百分点。我市存量房成交均价为2190元/平方米，比去年同期上涨3.3个百分点；其中存量住宅成交均价为2161元/平方米，比去年同期上涨5.9个百分点。由此可见，我市商品房市场和存量房市场成交均价均处于稳中有升的运行态势。

二、房地产开发投资情况

市统计局发布的数据表明，今年1-12月份，全市房地产开发完成投资538.29亿元，同比增长30.2%，增幅高于去年同期（20.7% ）9.5个百分点，投资增速明显加快。其中商品住宅完成投资397.09亿元，同比增长28.4%。由图1显示，1-12月我市房地产开发投资占固定资产投资的比重为30.07%，与去年同期基本持平，目前该比重比较合理。

2006年1-12月，全市商品房施工面积3456.0万平方米，同比增长11.4%，增幅比去年同期（10.6）上升0.8个百分点；其中商品住宅施工面积2661.5万平方米，同比增长9.2%。2006年全年我市房屋新开工面积1463.6万平方米，同比增长11.8%，增幅比去年同期（5.3）上涨6.5%；其中商品住宅新开工面积1253.6万平方米，同比增长11.5%，我市房地产开发规模正在进一步扩大。我市房屋竣工面积1185.3万平方米，同比增长12.1%，商品住宅竣工面积1015.3万平方米，同比增长9.5%。（详见表1）

表1：             沈阳市房地产开发投资情况年度对比表

  备注：表1数据来源于沈阳市统计局

图1：2006年沈阳市房地产投资增长率及占固定资产比重图

三、房地产供应与销售

（一）商品房供应与销售分析

1、商品房供求基本情况分析

2006年我市商品房共批准预售面积1257.26万平方米，同比增长37.22%；其中商品住宅批准预售面积1059.25万平方米，同比增长54.84%。全年商品房实际登记销售面积1107.12万平方米，同比增长15.26%；其中商品住宅实际登记销售面积983.68万平方米，同比增长14.34%。截至2006年12月底，全市商品房累计可售面积为1019.01万平方米，比去年同期增长17.28%；其中商品住宅累计可售面积为629.10万平方米，比去年同期增长13.65%。2006年我市商品房年度成交均价为3420元/平方米，比去年同期小幅增长2.61%；其中商品住宅年度成交均价为3222元/平方米，比去年同期增长3.60%。（详见表2）

从图2我市商品房上市量与销售量年度对比走势看，2006年沈阳市商品房供销比为1.14：1，这一比例与2005年（0.95：1）相比略有增长，房地产市场呈现供略过于求的态势。

  表2：               2006年沈阳市商品房供求基本情况表

图2：沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势图

2006年我市商品房户均成交面积91.99平方米，比2005年减少4.77平方米。商品住宅户均成交面积92.88平方米，比2005年减少6.83平方米，销售结构不断优化。商品住宅户均供应面积为89.77平方米，比去年减少5.6平方米。另外，由图3商品住宅户均成交面积与户均供应面积季度对比图看，今年我市各季度商品住宅户均成交面积、户均供应面积较2005年同期均有所减少。由此可见，今年我市关于落实加强中小户型普通住宅供给，引导百姓合理消费的政策效果作用明显，我市商品住宅的供销结构进一步改善。考虑到我市居民的可支配收入水平及市场消费主体的需求，引导百姓合理消费仍然是一项长久性的工作。（详见图3）

图3 ：沈阳市各季度商品住宅户均成交面积与供应面积对比图

（二）存量房交易基本情况分析

2006年我市存量房共成交79738套、成交面积620.85万平方米、成交金额135.97亿元，年度交易均价2190元/平方米，依次比去年同期增长4.93%、7.39%、10.92%、3.29%；其中存量住宅共成交75496套、成交面积493.02万平方米、106.56亿元、交易均价2161元/平方米，分别比去年同期增长4.07%、3.11%、9.21%、5.92%。（详见表3）

从沈阳市存量房与存量住宅年度成交面积对比图看，随着我市房地产事业的蓬勃发展及百姓购房需求的不断旺盛，存量房、存量住宅成交基本上呈逐年增长的态势。2006年由于针对存量房市场高压的宏观调控，使得我市存量房市场成交并未出现新建商品房市场成交高增长的情况，交易量较2005年变化不大。（详见图4）

  表3：               2006年沈阳市存量房成交情况表

图4：沈阳市存量房与存量住宅年度成交面积对比图

（三）二三级市场联动分析

2006年我市商品住宅与存量住宅成交面积比为2.00：1，商品住宅仍然占据我市房地产市场的主导。从图5可以看出，这一比例呈逐年上升的趋势，商品住宅市场占据优势地位。今年国家对房地产市场进行了有史以来最严厉的调控，由于本轮调控的矛头更多地指向存量住宅市场，在某种程度上使存量住宅市场成交受到影响，这也是导致2006年我市商品住宅与存量住宅成交面积比走高的一个重要原因。（详见图5）

图5：沈阳市商品住宅与存量住宅年度成交面积走势图

四、房地产供应与销售结构分析

（一）商品房市场供销结构分析

1、用途结构分析

从2006年我市不同物业类型的商品房销售面积比重图看，普通住宅占据我市房地产市场的绝对主导，本年的成交面积为981.98万平方米，所占总量比重为88.70%。别墅、网点、办公用房及写字楼、车库及其它的成交面积分别为1.69万平方米、70.79万平方米、12.31万平方米、40.35万平方米，所占总量比重依次为0.15%、6.39%、1.11%、3.64%。（详见图6）

由商品房销售用途结构表显示，2006年我市别墅市场的成交情况波动依然较大，出现了高比例的负增长态势，可见，国家对于限制别墅类及高档住宅供应的宏观政策作用效果在本年有了很明显的显现。另外，今年我市办公用房及写字楼、车库及其它的成交量也比较大，与去年同期相比均出现大幅增长，增长幅度分别为61.97%和61.27%。（详见表4）

      表4：            2006年沈阳市商品房销售用途结构表

项目类别			销售面积 （万平方米）	同比增长（%）	销售金额(亿元)	同比增长（%）
总计			1107.12	15.26	378.66	18.28
其 中	住宅	小计	983.68	14.41	316.94	18.53
		普通住宅	981.98	15.19	316.15	19.43
		别墅	1.69	-76.23	0.79	-70.30
	网点		70.79	3.81	37.00	1.62
	办公用房、写字楼		12.31	61.97	6.05	6.89
	车库及其它		40.35	61.27	18.67	74.81

图6：2006年沈阳市商品房销售面积比重图（按物业类型）

2、区域结构分析

2006年，我市郊区城市化进程加快及房地产市场的迅速发展，商品房的开发区域已逐渐向次城区转移，开发区域主要分布在二环及以外的区域。由表5数据显示，我市商品住宅成交的热点区域主要集中在于洪区、铁西新区、大东区和东陵区，成交面积分别为219.10万平方米、156.20万平方米、130.32万平方米和123.70万平方米，这四个区域成交面积占我市商品住宅市场交易总量的六成左右。（详见表5、图7）

     表5：      2006年沈阳市商品房与商品住宅成交面积区位分布表

区、县（市）	面    积（万平方米）
	商品房		商品住宅
	2006年	同比增长%	2006年	同比增长%
沈河区	43.91	-23.27	28.62	-42.64
和平区	76.68	16.02	54.77	20.05
皇姑区	115.07	13.21	102.43	20.28
铁西新区	185.72	-23.54	156.20	-29.68
大东区	139.57	9.58	130.32	13.44
东陵区	130.53	26.95	123.70	25.89
于洪区	227.45	77.53	219.10	81.67
浑南新区	59.95	-13.92	55.50	-15.37
苏家屯区	38.74	32.77	37.10	33.48
新城子区	62.82	202.38	55.51	183.79
新民市	18.86	92.88	15.76	110.72
辽中县	3.89	341.35	2.24	418.79
法库县	3.34	2.86	2.14	22.27
康平县	0.61	-33.75	0.29	-53.18

 

图7：2006年沈阳市各区域商品住宅成交面积比重图

2006年我市商品住宅成交金额排在前三位的区域是于洪区、铁西新区和大东区，其成交金额分别为65.50亿元、52.00亿元、48.03亿元。（详见图8）

图8：2006年沈阳市各区域商品住宅销售金额分布图

3、价格段供销结构分析

从不同价位商品住宅上市情况表看，2006年我市2000—4000元/平方米的商品住宅的上市量最大，成为我市房地产市场的主导供应价格，其所占总供应量的67.81%，比2005年（78.47%）相比大幅下降了10.66%。而成交价在4000元/平方米以上的商品住宅较2005年则出现小幅度的上涨。（详见表6）

表6：      沈阳市不同价位商品住宅上市情况年度对比表

价格类别     （元/平方米)	2006年		2005年
	上市面积  （万平方米）	所占比例 （%）	上市面积  （万平方米）	所占比例（%）
2000以下	128.77	12.16	47.00	6.87
2000-3000	337.34	31.85	309.30	45.21
3000-4000	380.94	35.96	227.51	33.26
4000-5000	152.35	14.38	73.83	10.79
5000-6000	43.83	4.14	18.09	2.64
6000以上	16.02	1.51	8.40	1.23
合计	1059.25	100.00	684.13	100.00

从不同价位商品住宅销售结构看，2006年我市价格区间在2000—4000元/平方米的商品住宅成交量比较集中，占总量的73.79%。另外，4000元/平方米以上的商品住宅成交面积所占比重较2005年出现小幅度的上涨。随着我市居民购房需求的不断旺盛及人均可支配收入的逐年提高，居民对于房价的承受能力有所增强。（详见表7）

表7：      沈阳市不同价位商品住宅销售情况年度对比表

价格类别     （元/平方米)	2006年		2005年
	销售面积  （万平方米）	所占比例 （%）	销售面积  （万平方米）	所占比例（%）
2000以下	89.50	9.10	89.50	10.40
2000-3000	341.08	34.67	338.10	39.30
3000-4000	384.80	39.12	301.61	35.05
4000-5000	123.78	12.58	91.32	10.61
5000-6000	31.36	3.19	29.28	3.40
6000以上	13.16	1.34	10.60	1.23
合计	983.68	100.00	860.41	100.00

由2006年我市不同价位商品住宅供销比及户均成交面积图显示，价格区间在2000-3000元/平方米及3000-4000元/平方米的商品住宅的供求结构最好，该价格区间的户均成交面积也偏小。我市价格区间在4000元/平方米以上各价格段的商品住宅均呈现供略大于求的态势，其户均成交面积亦较大。根据我市主流购房需求情况及百姓的收入水平看，这种高价位、大户型的商品住宅会出现一定的销售难度，部分高端产品可能会出现滞销的情况。（详见图9）

图9：2006年沈阳市不同价位商品住宅供销比及户均成交面积图

4、面积段户型供销结构分析

从不同套型商品住宅上市情况表看，2006年我市60-80平方米、100-120平方米、90-100平方米的商品住宅上市量最大，上市面积分别为217.29万平方米、175.40万平方米、170.01万平方米，所占总量比例依次为20.51%、16.56%、16.05%。（详见表8）

          表8：     2006年沈阳市不同套型商品住宅上市情况表

套型面积	上市面积   （万平方米）	所占比例（%）	上市套数（套）	所占比例（%）
≤60㎡	103.11	9.73	20901	17.71
60㎡-80㎡	217.29	20.51	30663	25.99
80㎡-90㎡	118.40	11.18	13864	11.75
90㎡-100㎡	170.01	16.05	17979	15.24
100㎡-120㎡	175.40	16.56	16280	13.80
120㎡-144㎡	156.55	14.78	11708	9.92
144㎡-180㎡	71.48	6.75	4593	3.89
>180㎡	47.01	4.44	2014	1.71
合计	1059.25	100.00	118002	100.00

从不同套型商品住宅销售情况表看，2006年我市套型面积在100-120平方米、90-100平方米、60-80平方米的商品住宅比较畅销，成交面积分别为208.32万平方米、174.57万平方米、156.54万平方米，所占比例依次为21.18%、17.75%、15.91%。套型面积144平方米以上的商品住宅成交面积为101.36万平方米，所占比例为10.30%。（详见表9）

          表9：       2006年沈阳市不同套型商品住宅销售情况表

套型面积	销售面积   （万平方米）	所占比例（%）	销售套数（套）	所占比例（%）
≤60㎡	90.41	9.19	18094	17.08
60㎡-80㎡	156.54	15.91	21325	20.14
80㎡-90㎡	108.16	11.00	12700	11.99
90㎡-100㎡	174.57	17.75	18173	17.16
100㎡-120㎡	208.32	21.18	19038	17.98
120㎡-144㎡	144.32	14.67	10888	10.28
144㎡-180㎡	63.75	6.48	4048	3.82
>180㎡	37.61	3.82	1644	1.55
合计	983.68	100.00	105910	100.00

从2006年我市不同套型商品住宅供销结构对比图看，90-100平方米、100-120平方米的商品住宅呈现供不应求的态势，市场吸纳量较高。结合表8、表9，由于今年我市60-80平方米的商品住宅上市量较大，导致该面积区间供求结构失衡。而套型结构在144平方米以上的商品住宅也在一定程度上出现供过于求的情况，由于供应面积较大，市场吸纳量可能会较低。（详见图10）

图10：2006年沈阳市不同套型商品住宅供销结构对比图

5、购房者结构分析

从商品住宅购房者结构看，2006年本市居民购买商品住宅面积为719.25万平方米，占总量的73.12%。外地人购买我市商品住宅面积为264.43万平方米，占总量的26.88%，外地人购房比例较大（如果考虑高校毕业生等人员已在沈工作仍使用外地身份证购房这一因素，该比例要缩小很多）。另外，从户均成交面积看，外地人购房户均成交面积为88.80平方米，其中省内及外省市人员购房户均成交面积分别为87.37平方米、91.06平方米。沈阳市内居民户均成交面积为94.47平方米，外地人购房户均成交面积明显低于这一水平。（详见表10、图11）

          表10：      2006年沈阳市商品住宅购买者结构表

购房情况	销售面积    （万平方米）	销售套数 （套）	户均成交面积（平方米/套）
本市：	719.25	76133	94.47
本市城区	531.01	55331	95.97
本市其他	188.24	20802	90.49
外地：	264.43	29777	88.80
本省其他地区	159.36	18239	87.37
外省市	105.07	11538	91.06

图11：2006年沈阳市商品住宅购房者结构图

（二）存量房市场销售结构分析

2006年我市存量房成交面积排在前三位的区域是沈河区、皇姑区、大东区，成交面积分别为87.32万平方米、85.59万平方米和85.01万平方米；其中存量住宅成交面积排在前三位的区域依次为皇姑区、沈河区和铁西新区，成交面积分别为74.51万平方米、66.94万平方米和65.91万平方米。皇姑区、沈河区、和平区、大东区及铁西新区由于学区、区位、交通及周边配套情况较好，备受购房者青睐，存量住宅成交比较集中，这几个区域存量住宅成交量占总量的近七成。（详见表11、图12）

          表11：   2006年沈阳市存量房与存量住宅成交面积区位分布表

区、县（市）	面    积（万平方米）
	存量房		存量住宅
	2006年	同比增长%	2006年	同比增长%
沈河区	87.32	28.74	66.94	43.18
和平区	76.24	2.73	61.53	-8.76
皇姑区	85.59	8.78	74.51	8.21
铁西新区	82.17	8.65	65.91	0.24
大东区	85.01	10.07	64.43	-4.23
东陵区	49.27	-4.38	36.63	-8.60
于洪区	55.52	11.45	41.27	-1.42
浑南新区	1.75	63.40	0.87	-2.74
苏家屯区	23.89	-9.81	21.18	11.59
新城子区	24.13	-19.99	21.02	-23.19
新民市	18.95	20.62	15.31	7.14
辽中县	15.56	-1.32	10.51	1.08
法库县	6.58	1.24	5.85	73.45
康平县	8.89	18.48	7.10	45.84

图12：2006年沈阳市各区域存量住宅成交面积比重图

五、房地产价格分析

2006年我市商品房销售均价为3420元/平方米，比去年同期微幅上涨2.6个百分点。其中商品住宅成交均价为3222元/平方米，比去年同期上涨3.6个百分点。由图13可见，随着我市房地产市场的蓬勃发展、百姓购房热情的提高以及人均可支配收入的逐年提高，我市商品房与商品住宅的成交均价正在逐年走高，但增幅甚微，目前房地产市场运行情况稳定。（详见图13）

图13：沈阳市商品房与商品住宅成交均价年度对比走势图

由商品房不同物业类型销售均价对比图显示，2006年，我市普通商品住宅销售均价为3220元/平方米，比2005年同期小幅上涨3.7%；别墅项目销售均价为4669元/平方米，比去年同期大幅上涨25.0%，价格波动较大；网点销售均价为5265元/平方米，比去年同期小幅下降1.4%；办公用房、写字楼销售均价为4914元/平方米，比去年同期大幅下降34.0%；车库及其它销售均价为4627元/平方米，比去年同期上涨8.4%。值得一提的是，别墅类项目由于经常受到产品档次、区位因素及统计期间内成交量影响，经常价格波动较大。（详见图14）

图14：2006年沈阳市商品房市场不同物业类型销售均价对比图

由2006年沈阳市商品房、商品住宅区域销售均价对比图显示，商品房销售均价排在前三位的区域是和平区、沈河区和大东区，成交均价依次为5006元/平方米、4798元/平方米和3825元/平方米。可以看出，和平区、沈河区等中心城区的成交均价依然较高，而大东区由于较完善的生活配套及东部地产大力发展，使得该区域的销售均价走高，但与中心城区相比仍有一定差距。（详见图15）

图15：2006年沈阳市商品房与商品住宅市场区域销售均价对比图

（二）存量房销售价格分析

2006年我市存量住宅销售均价为2190元/平方米，比去年同期微幅上涨3.3个百分点。其中存量住宅销售均价为2161元/平方米，比去年同期小幅上涨5.9个百分点。从存量房与存量住宅销售均价年度走势图看，我市2004年以前商品房、商品住宅销售均价波动幅度较大。2004年后随着国家对存量房市场发展的不断规范化，近三年我市存量房市场销售均价变化稳定。2006年是我国房地产市场宏观调控最为严厉的一年，存量房市场销售均价得到了有效的控制，存量房市场运行平稳。（详见图16）

图16：沈阳市存量房与存量住宅销售均价年度对比走势图

由2006年沈阳市存量房、存量住宅区域销售均价对比图显示，存量房销售均价排在前三位的区域是沈河区、和平区及皇姑区，成交均价依次3058元/平方米、2857元/平方米和2393元/平方米。这三个区域由于区位、学区及生活配套情况较好，成为百姓置业的重点关注区域。（详见图17）

图17：2006年沈阳市存量房与存量住宅区域销售均价对比图