2006年8月份沈阳市房地产市场分析报告

　

一、2006年8月份沈阳市房地产市场综述

（一）2006年8月份沈阳市房地产市场运行特点分析

1、商品住宅市场平稳发展，价格微幅上涨，成交量与上个月基本持平

本月我市商品住宅市场基本保持了平稳发展的态势，持续呈现出供销两旺的良好景象。8月份，我市商品住宅上市106.90万平方米，同比增长了5.42％；实际登记销售商品住宅67.14万平方米，同比微幅增长了0.30％，保持了今年以来稳定的增长速度。8月份，我市商品住宅销售均价为3233元/平方米，比上年同期小幅上涨了0.6％，比上月上涨了1.79％。尽管随着宏观调控政策效应的逐步显现，我市部分购房者持观望态度，但由于我市市政府积极的组织了一些房地产交易活动，并给予了市民相应的购房优惠政策，使得调控政策的负面影响得以降到最低，我市商品住宅市场成交状况保持了比较稳定的态势，与7月份的成交量基本持平。

2、存量房市场成交量有所上升，均价保持平稳态势

7月底，国家税务总局出台了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，导致在8月份我市存量房市场出现了集中交易的情况。8月份，我市存量住宅成交55.76万平方米，较上月上涨了23.14％，与上年同期相比大幅上涨了82.52％。8月份，存量住宅成交均价为2039元/平方米，比上月小幅下降了2.06%。由于个税政策的影响已经基本释放，我市存量住宅市场进入政策消化期和调整期，未来几个月的成交量会保持相对稳定的发展态势。

3、非住宅类产品出现集中成交现象，成交量较上个月出现明显的增长

8月份，我市非住宅类产品出现了集中成交的现象，成交量均较上个月出现了明显的增长。网点共成交5.41万平方米，较上个月上涨了71.20％；办公用房及写字楼共成交1.50万平方米，较上个月上涨了316.67％；车库及其它类产品共成交8.27万平方米，较上个月上涨了284.65％。从长远来看，随着我市经济发展水平的不断提升，非住宅类产品的销售比重将会越来越大。

（二）需要关注的因素

1、商品住宅的供应结构仍需继续调整、优化

8月份，我市套型面积在90平方米以下的商品住宅上市面积为46.94万平方米，所占比重为43.91%；套型面积在144平方米以上的商品住宅上市面积为17.42万平方米，所占比重为16.30％。从我市目前商品住宅的批准预售情况看，90平方米以下的商品住宅上市情况较国家的规定还有一定的差距，商品住宅供应结构仍需进一步调整。

2、非住宅类产品的价格波动依然较大

8月份，我市非住宅类产品的成交价格持续出现了较大的波动。别墅的成交均价为4000元/平方米，较上月下降了20％；网点的成交均价为6155.27元/平方米，较上月上涨了41.98％；办公用房、写字楼的成交均价为5200元/平方米，较上月上涨了33.71％；车库及其他类物业的成交均价为3917.78元/平方米，较上月下降了25.46％。由于成交数量较少，我市非住宅类产品的成交价格受成交数量以及区域分布等因素影响较大，价格走势呈现明显的上下波动态势。

二、房产供给和销售分析

（一）商品房供应与销售分析

1、商品房供求基本情况分析

2006年8月，全市商品房批准预售面积为129.50万平方米，与上年同期相比增长了2.21%；其中,商品住宅批准预售面积为106.90万平方米，与上年同期相比增长了5.42%。同期，全市商品房实际登记销售82.32万平方米，同比增长6.61%；其中，商品住宅实际登记销售67.14万平方米，同比小幅增长了0.3%。截至8月末，我市商品住宅月末累计可售面积为514万平方米，与上年同期相比增长了4.2%。

8月份是房地产宏观调控政策的调整期，我市商品房和商品住宅的成交量保持了比较平稳的走势。8月商品房实际销售面积较上个月增加了11.22％，而商品住宅实际销售面积则较上个月有所减少，下降幅度为1.90％。另一方面，8月我市商品房、商品住宅的上市量均较上个月呈现较大幅度的上涨，上涨幅度分别为51.11％和47.65％。（见图1、图2）

 

 

2、商品房、商品住宅供销对比

从供销比情况来看，2006年8月，我市商品房供销比例为1.57:1,商品住宅的供销比例为1.59:1，商品房、商品住宅的供销比均较上个月出现较大幅度上涨，这主要是由于本月我市商品房和商品住宅的批准预售面积出现了较大幅度的增长。（见图3）

 

（二）存量房交易基本情况分析

2006年8月，全市存量房共成交8057套、成交面积64.28万平方米、成交金额13.44亿元，与上年同期相比分别上涨了57.64%、57.90%和62.32%；其中，存量住宅共成交7752套、成交面积55.76万平方米、成交金额11.37亿元，与上年同期相比分别上涨了60.86%、82.52%和91.41%。

8月1日，国家开始对二手房交易征收个人所得税，尽管我市并未在月初实施该政策，但受到媒体诸多报道影响，仍有较多的二手房房主赶在政策实施前急切地转让了房产，直接导致我市本月存量房、存量住宅的成交量有了明显的增长。（见图4）

 

三、房产供销结构分析

（一）商品房市场供销结构分析

1、不同物业类型销售结构分析

 

从我市商品房不同类型物业的销售比例可以看出，8月份我市不同类型的物业销售结构较上个月有了较大的变化。本月我市普通住宅销售比重为81.44％，与上月相比，比重大幅下降了10.79％。除别墅类物业外，网点、办公用房及写字间、车库及其它类物业所占比重均较上个月有了一定幅度的上涨，上涨幅度分别为2.30%、1.33%、7.15%。（见图5）

    从8月份我市不同类型的物业销售结构表可以看出，普通住宅的成交面积以及成交金额依然保持着比较稳定态势，分别比上年同期上涨了1.67％和2.51％。别墅类物业的成交面积较上个月变化幅度不大，但与去年相比，下降幅度为89.90％，国家对别墅类高档住宅宏观调控的效果依然比较明显。8月办公用房及写字楼、车库及其它类物业的成交量均比上个月有所增加，与上年同期相比，也出现了较大幅度的增长，本月的市场交易比较活跃。

2、不同区域商品住宅销售结构分析

2006年8月，我市商品住宅成交面积排在前三位的分别为于洪区、皇姑区和大东区，其成交面积依次为15.50万平方米、9.28万平方米和8.92万平方米，于洪区和皇姑区分别比去年同期增长了64.00％和43.18％，而大东区的商品住宅成交面积则比去年同期下降了19.48％。从今年前8个月的商品住宅成交数据来看，于洪区、铁西新区和皇姑区分别以122.98万平方米、84.84万平方米、71.63万平方米排在全市各区商品住宅成交面积的前三位。（见下表）

8月份沈阳市商品房、商品住宅成交面积区位分布表
区、县（市）	商品房（万平方米）				商品住宅（万平方米）
	当月	同比 增长%	累计	同比 增长%	当月	同比 增长%	累计	同比 增长%
沈河区	11.55	16.11	31.30	-28.24	1.89	-79.01	18.69	-53.92
和平区	6.65	37.13	44.38	-1.56	8.75	164.76	34.24	10.88
皇姑区	4.95	-37.35	73.22	6.39	9.28	43.18	71.63	24.00
铁西新区	12.58	-26.76	106.18	-37.99	6.16	-60.03	84.84	-46.21
大东区	11.02	-17.22	68.79	-17.19	8.92	-19.48	61.96	-16.07
东陵区	6.36	14.80	70.88	32.05	7.16	37.79	69.15	35.19
于洪区	16.94	62.30	127.83	89.42	15.50	64.00	122.98	96.80
浑南新区	4.77	-6.68	35.53	-17.13	4.12	-8.92	31.67	-20.85
苏家屯区	2.78	460.62	18.27	64.73	1.39	196.38	16.42	64.54
新城子区	2.88	107.24	36.25	246.35	2.76	129.35	34.60	247.04
新民市	1.32	96.18	14.63	108.03	0.99	84.59	11.90	122.71
辽中县	0.16	306.28	1.91	278.33	0.14	266.69	1.72	529.73
法库县	0.33	14.83	2.15	-13.37	0.08	-62.33	1.96	56.20
康平县	0.02	-33.91	0.41	-7.43	0.01	-83.13	0.22	-10.43

 

从我市各区域商品住宅成交面积比重图看，8月份，于洪区的商品住宅成交比重为23.08％，占全市商品住宅成交量的近四分之一；大东区、皇姑区、东陵区和和平区的销售比重均在10％以上。与上个月相比，本月和平区的成交比重上涨了4.51％；法库县和辽中县两个郊区县的成交比重则有所减少。（见图6）

 

8月份，我市商品住宅成交金额排在前三位的分别为于洪区、和平区和大东区，其成交金额依次为4.59亿元、3.39亿元和3.27亿元。（见图7）

 

从8月我市市内各区商品住宅户均成交面积情况看，浑南新区、和平区、皇姑区和大东区的户均面积均超过了100平方米，分别为119.28平方米、117.14平方米、104.11平方米和101.27平方米；全市户均成交面积最小的区域为于洪区，户均面积为88.01平方米。（见图8）

 

 

从我市市内各区商品住宅户均成交总价看，8月份，沈河区为我市商品住宅户均总价最高的区域，平均每套商品住宅销售总价为50.20万元；和平区次之，户均成交总价为45.34万元。于洪区和东陵区依旧为我市商品住宅户均成交总价最低的两个区域，分别为26.06万元和29.48万元。从成交数据看，本月沈河区的商品住宅户均总价较上个月出现了一定的变化，户均成交总价上涨了10.38万元。（见图9）

3、不同价位商品住宅供销结构分析

从不同价位商品住宅供销结构来看，8月份，我市4000元/平方米以下的商品住宅供应量为78.82万平方米，占全部新增供应量的73.74％。与7月份相比，3000元/平方米以下的商品住宅供应比例有了一定的减少，3000－4000元/平方米以及4000元/平方米以上的商品住宅供应比重则有所增加。

从8月份我市商品住宅销售情况看，成交价格依然主要集中在2000－4000元/平方米，其所占比例为71.21%。，与上个月相比，各个价格区间的商品住宅成交比重变化不大。

 

 

从8月份不同价位商品住宅供销结构对比图看，我市6000元/平方米以下的商品住宅的供销比与价格区间呈成比例关系，价格越高的商品住宅，其供销比越大，销售难度也越大；6000元/平方米以上的商品住宅由于供应量较小，其供销比也比较小，趋于供求平衡。由于本月商品住宅的总供应量增多，因此各个价格区间的商品住宅基本上都处于供大于求的态势。（见图10）

 

从不同价位商品住宅户均成交面积图看，8月份，我市5000－6000元/平方米的商品住宅的户均成交面积最大，为116.27平方米；2000元/平方米以下的商品住宅户均成交面积最小，为87.90平方米，商品住宅的价格和户均成交面积基本成正比例关系。（见图11）

4、不同套型商品住宅供销结构分析

从我市不同套型商品住宅上市情况看，8月份，我市套型面积在60－90平方米的商品住宅上市面积所占比重最大，为38.28%；套型面积在90平方米以下的商品住宅上市面积比例为43.91%，比重比上个月有所减少；套型面积在144平方米以上的商品住宅上市比重为16.30％。我市的商品住宅供应结构仍需进一步调整。

从8月份我市不同套型商品住宅销售情况来看，套型面积在90－120平方米的商品住宅销售比重最大，为40.17%；90平方米以下的商品住宅销售比重为37.03%；144平方米以上的商品住宅销售比重为9.83％，较上个月有所减少。

 

从8月份我市不同套型商品住宅供销结构对比图看，60平方米以下、90－120平方米、120－144平方米三个面积区间的商品住宅供销结构较好，基本保持供求平衡；而60－90平方米以及144平方米以上的商品住宅则出现了比较明显的供大于求的情况，由于国家宏观调控的影响，我市近3个月90平方米以下的商品住宅供应量增大，相对而言，中小户型购房者的购房需求还没有完全释放出来，导致了目前中小户型的商品住宅供应量略大于需求，144平方米以上的商品住宅则是由于需求较少而出现了一定的积压。（见图12）

 

8月份我市商品住宅的户均成交面积为97.37平方米，较7月份增加了4.16平方米，而8月份的商品住宅户均供应面积为89.50平方米，与户均成交面积仍有一定的差距。（见图13）

5、购买者结构分析

从商品住宅购买结构看，2006年8月份，本市居民购买商品住宅面积为49.83万平方米，其所占比重为74.22%，较上个月比重有所增加；外地居民购买商品住宅面积为17.31万平方米，所占比重为25.78%。（见图14）

 

（二）存量房市场销售结构分析

2006年8月份，我市存量住宅成交面积排在前三位的分别为皇姑区、铁西新区和大东区，其成交面积依次为9.15万平方米、8.82万平方米和7.58万平方米，与去年同期相比，分别上涨了125.50％、80.72％和125.72％。由于7月末我市举办了“房产夜市”，并给予了购房者一定的购房优惠政策，进一步稳定了购房者的心理并刺激了成交，使得本月存量住宅的成交量有了稳定的增长。（见图15）  

 

（三）二三级市场联动分析

 

    8月份，我市商品住宅和存量住宅成交面积比例为1.2：1，较上个月的比例有所减少。从近4个月的比例看，我市商品住宅和存量住宅的成交比例保持在1.2－1.5之间，波动幅度较小，二三级市场的联动效应较好。（见图16）

 

    从12个月移动平均值来看，8月份我市商品住宅和存量住宅的成交比例为1.84：1，与7月份相比有所回落。从长期走势来看，我市二三级市场联动发展比较稳定。（见图17）

（四）商品房市场与租赁市场联动分析

从6个月移动平均值来看，8月份，我市商品房成交面积与租赁面积比例为3.26：1，与上个月相比，变化幅度不大，交易市场与租赁市场的联动发展比较稳定。（见图18）

 

四、房地产价格分析

（一）商品房销售价格情况分析

8月份，我市商品房销售均价为3529元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3655元/平方米，分别比上年同期上涨了3.0％和4.49％。从我市商品房销售均价月度走势图可以看出，8月份我市商品房的销售均价较7月份有了一定幅度的上涨，全市商品房销售均价较上月上涨了7.23％，市区商品房销售均价较上月上涨了7.22％。（见图19）

 

 

    8月份，我市不同类型的物业中，普通商品住宅成交均价为3230.91元/平方米，较上月小幅上涨了1.77％；别墅的成交均价为4000元/平方米，较上月下降了20％；网点的成交均价为6155.27元/平方米，较上月上涨了41.98％；办公用房、写字楼的成交均价为5200元/平方米，较上月上涨了33.71％；车库及其他类物业的成交均价为3917.78元/平方米，较上月下降了25.46％。从本月的成交数据看，别墅、网点、办公用房及写字楼和车库类物业的成交价格波动依然较大。（见图20）

 

 

    8月份，我市商品房成交均价最高的区域为和平区，成交均价为4952元/平方米；皇姑区次之，商品房成交均价为4143元/平方米。从整体走势看，除沈河区、铁西新区和浑南新区的成交均价出现了不同幅度的下降外，其它各区的商品房成交均价均出现了增长。（见图21、图22）

（二）商品住宅销售价格情况分析

 

 

 

8月份，我市商品住宅销售均价为3233元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3353元/平方米，分别比上年同期小幅上涨了0.6％和2.16％，比上月上涨了1.79％和1.85％。1－8月，我市商品住宅的成交均价为3175元/平方米，较2005年小幅上涨了2.09％。（见图23、图24）

 

    8月份，我市商品住宅成交均价最高的三个区域为沈河区、和平区和大东区，成交均价分别为5314元/平方米、3871元/平方米和3663元/平方米，沈河区及和平区分别比上个月上涨了8.52％和2.90％，大东区则比上个月下降了0.52％。除浑南新区商品住宅成交均价出现明显的下降外，其他市内各区商品住宅的成交均价都与上个月变化不大。（见图25、图26）

 

    从8月份不同套型商品住宅的成交均价看，90平方米以下的不同套型商品住宅的成交均价较上个月都有所上涨，但上涨幅度比较小；90－180平方米的不同套型商品住宅的成交均价较上个月都有所下降，其中120－144平方米的商品住宅成交均价下降幅度最大，为4.27％；180平方米以上的高档商品住宅的成交均价则比上个月出现了一定幅度的上涨。（见图27）

 

 

    8月份，我市商品住宅的户均成交总价为31.47万元，较上月上涨了6.28％。（见图28）

（三）存量房销售价格情况分析

 

2006年8月，我市存量房成交均价为2092元/平方米，比上月小幅上涨了0.7％；其中存量住宅成交均价为2039元/平方米，比上月下降了2.06%。从整体走势看，我市存量房、存量住宅的成交均价波动幅度不大，基本保持稳定。（见图29）

 

    从各区域存量房、存量住宅对比情况看，8月份，皇姑区的存量住宅成交均价最高，为2665元/平方米，与上个月上涨了27.88％；浑南新区次之，其存量住宅成交均价为2526元/平方米，比上个月下降了11.92％。除皇姑区和铁西新区外，8月我市市内各区的存量住宅成交均价都出现了下降的走势。（见图30、图31）

 

 

（本文转载自“沈阳网上房地产”）